Siteul Executari.com foloseste cookies. Continuarea navigarii pe acest site se considera acceptare a politicii de utilizare a cookies. Afla mai multe accesand POLITICA COOKIES [X]
FILTRE DE CĂUTARE
Interval preț (în Euro)
-
cu poze   cu hartă   cu preţ redus
CALENDAR LICITAȚII
ANUNȚURILE ZILEI
PUBLICITATE
Cum sa cumparam un bun imobil executat silit?
29-Mar-2013 | Sursa:
Daca intentionati sa achizitionati un bun imobil, direct de la proprietar sau la o licitatie publica, si inca nu ati decis care dintre aceste variante raspund nevoilor dvs., iata principalele avantaje si dezavantaje.
Informarea 
 
Informatii despre proprietatile tranzactionate pe piata imobiliara se gasesc cu usurinta prin intermediul si cu ajutorul agentiilor imobiliare, dezvoltatorilor de proiecte imobiliare, publicatiilor sau site-urilor web de profil. Daca oferta de bunuri pe acesta piata se naste prin simplul acord de vointa al proprietarului hotarat sa transmita dreptul pe care il detine si se raporteaza intr-o oarecare masura si la cererea existenta, in ceea ce priveste bunurile imobile scoase la vanzare prin licitatie publica intr-o procedura de executare silita, ratiunea valorificarii acestora este ghidata de interesul creditorilor care detin o creanta impotriva debitorului proprietar executat silit si urmaresc recuperarea sumei datorate. Astfel, oferta de bunuri executate silit este aleatorie, in functie de proprietatile imobiliare detinute de debitorul supus procedurii de executare silita.
 
Publicitatea licitatiilor organizate de executorii judecatoresti se realizeaza prin intermediul publicatiilor de vanzare. Acestea se afiseaza la sediul organului de executare si al instantei de executare, la locul unde se afla imobilul urmarit, la sediul primariei in a carei raza teritoriala este situat imobilul, precum si la locul unde se desfasoara licitatia. Daca valoarea imobilului depaseste suma de 250.000 lei, legiuitorul a impus in mod obligatoriu ca publicatia de vanzare sa fie adusa la cunostinta publica prin intermediul unui ziar de circulatie nationala, sau intr-un ziar local, daca evaluarea nu depaseste aceasta suma. Publicatia, in extras sau in intregul ei, se poate regasi si in ziare, reviste si alte publicatii existente care sunt destinate vanzarii unor imobile de natura celui scos la licitatie, inclusiv pe pagini de internet deschise in acelasi scop. 
 
Din cuprinsul publicatiei de vanzare se vor putea afla informatii privind datele de identificare ale proprietarului, caracteristicile imobilului cu aratarea numarului cadastral sau topografic si a numarului de carte funciara, o descriere sumara a imobilul precum si  pretul la care acesta a fost evaluat si scos la licitatie.
 
Evaluarea imobilului si stabilirea pretului de vanzare
 
Pretul unui bun achizitionat prin semnarea unui contract de vanzare-cumparare este un element esential al contractului si se impune sa fie unul real, serios si sa corespunda valorii de circulatie a bunului astfel incat contractul sa nu fie anulat ulterior pentru neindeplinirea acestor exigente. Spre deosebire de imobilele scoase spre vanzare de catre proprietari, ale caror preturi sunt stabilite de acestia si pot varia in functie de rezultatul negocierilor purtate cu potentialii cumparatori, in cazul imobilelor executate silit evaluarea proprietatii imobiliare se face fie de catre executorul judecatoresc, prin raportare la pretul mediu de piata din localitatea in care se afla bunul sau de catre un expert care stabileaste valoarea de circulatie a imobilului. Pretul astfel fixat va fi pretul de pornire a licitatiei. Valoarea la care se poate achizitiona un imobil executat silit poat fi licitata in cadrul a cel mult trei licitatii de vanzare, organizate de executorul judecatoresc cu diminuarea progresiva a pretului de pornire a licitatiei. 
 
Daca imobilul nu este adjudecat la o prima licitatie,  vanzarea se va amana la un alt termen cand, licitatia va incepe de la un pret de 75% din pretul de pornire al primei licitatii. Daca la a doua licitatie se prezinta minim 2 licitatori, imobilul se va putea vinde la pretul de pornire al acestei licitatii sau un pret mai mare licitat ori, la cel mai mare pret oferit de participanti, conditia este ca acesta din urma sa nu fie sub pretul initial de evaluare decat intr-o marja limita de 30%. 
 
Daca nici la a doua licitatie imobilul nu a fost adjudecat, executorul judecatoresc va putea stabili o a treia licitatie la care licitarea imobilului va incepe de la pretul de 50% din pretul de pornire al primei licitatii. Daca se prezinta o singura persoana la aceasta licitatie si ofera pretul de pornire al acestei licitatii, imobilul este vandut. Daca nu se obtine nici acest pret si exista cel putin 2 licitatori, la acest termen bunul va fi vandut la cel mai mare pret oferit, chiar daca acesta din urma este mai mic decat valoarea creantei pentru acoperirea careia a inceput executarea silita. 
 
Concluzionam astfel ca, pretul la care se pot adjudeca imobile executate silit poate fi unul mult diminuat, in mod legal, fata de valoare acestora tranzactionata pe piata imobiliara, ceea ce constituie un avantaj deloc de neglijat in orientarea interesului spre aceasta modalitate de dobandire a unei proprietati imobiliare.
 
Perfectarea vanzarii
 
Incheierea unui contract de vanzare-cumparare ce are ca obiect un bun imobil se face in fata unui notar public. Vanzatorul trebuie sa prezinte notarului public o serie de documente din care sa rezulte, printre altele: calitatea de proprietar (actele de proprietate in original), dovada inscrierii imobilului in carte funciara (extrasul de carte funciara pentru autentificare), sa probeze lipsa obligatiilor fiscale catre bugetele locale (certificate fiscal de la Directia de Impozite si Taxe Locale), lipsa datoriilor catre asociatia de proprietari (adeverinta de la Asociatia de Proprietari) si furnizorii de utilitati ale imobilului (ultimele chitante de plata a facturilor de utilitati), certificatul de performamta energetica a cladirii etc. 
 
Dupa ce va verifica documentele justificative si autorizatiile necesare pentru incheierea actului, notarul public va stabili identitatea partilor, se va asigura de faptul ca acestea au inteles clauzele contractului si, respectiv cele cuprinse in act exprima vointa lor si va proceda la autentificarea contractului. Contractul de vanzare cumparare autentificat este titlu de proprietate in baza caruia cumparatorul va stapani bunul imobil ce a facut obiectul tranzactiei. 
 
Prin consemnarea la orice institutie bancara, la dispozitia executorului judecatoresc, a unei sume reprezentand 10% din valoarea imobilului indicata in publicatia de vanzare, persoanele interesate se pot prezenta si licita imobilul executat silit. Suma reprezentand 10% din valoarea imobilului indicata in publicatia de vanzare se consemneaza cu titlu de garantie si va fi restituita daca titularul ei nu a adjudecat bunul la licitatie. Pentru adjudecatarul bunului, suma depusa drept garantie se apreciaza avans din pretul la care s-a adjudecat bunul.
 
Vanzarea la licitatie se face in mod public. Ea incepe prin citirea de catre executor a publicatiei de vanzare si a ofertelor primite pana la acea data. Executorul va oferi apoi spre vanzare imobilul, prin 3 strigari succesive, la intervale de timp care sa permita optiuni si supralicitari, pornind de la pretul oferit care este mai mare decat cel la care s-a facut evaluarea, sau, in lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest pret. Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitatie, a oferit pretul de vanzare cel mai mare. 
 
Dupa adjudecarea imobilului, adjudecatarul are la dispozitie 30 de zile sa depuna si restul de pret, in caz contrar, imobilul se va scoate din nou spre vanzare iar adjudecatarul neserios va fi obligat sa suporte cheltuielile prilejuite de noua licitatie. Mai mult decât atât, daca la noul termen de licitatie imobilul nu a fost vandut, fostul adjudecatar este obligat sa plateasca toate cheltuielile prilejuite de urmarirea silita a imobilului. 
 
Actul de adjudecare incheiat de executorul judecatoresc pe numele celui care a castigat licitatia publica este titlul de proprietate asupra bunului adjudecat, in baza acestui inscris adjudecatarul urmand sa faca inscrierea in Cartea Funciara. De la momentul intocmirii actului de adjudecare, adjudecatarul are dreptul la fructele si veniturile pe care le produce bunul si suporta toate sarcinile imobilului 
 
Prin intabulare, adjudecatarul dobandeste dreptul de a dispune de imobilul cumparat, potrivit regulilor de carte funciara. Tot de la data intabularii, imobilul ramane liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, acestea fiind radiate din oficiu, cu exceptia celor pentru care adjudecatarul ar conveni sa fie mentinute. Daca pretul de adjudecare se plateste in rate, sarcinile imobilului se sting la plata ultimei rate, rastimp in care adjudecatarul nu il va putea instraina sau greva, fara incuviintarea creditorilor urmaritori.
 
Costurile transferului de proprietate
 
Daca la achiziţionarea unui imobil prin incheierea unui contract de vanzare-cumparare cumparatorul plateste atat pretul proprietatii cat si, de regula, onorariul notarial şi taxele şi tarifele pentru intabularea în Cartea Funciară, adjudecatarul unui bun executat silit nu datoreaza executorului judecatoresc decât pretul la care a adjudecat proprietatea. 
facebook printeaza
Autor: Av. Roxana Vlasceanu