Siteul Executari.com foloseste cookies. Continuarea navigarii pe acest site se considera acceptare a politicii de utilizare a cookies. Afla mai multe accesand POLITICA COOKIES [X]
FILTRE DE CĂUTARE
CALENDAR LICITAȚII
ANUNȚUL ZILEI
PUBLICITATE
Cine plateste restantele unui apartament executat silit II
13-Mar-2013 | Sursa:
Datoriile proprietarilor de imobile catre Asociatiile de proprietari sunt garantate, daca Asociatia inregistreza privilegiul in Cartea Funciara. Pentru a fi sigure ca isi recupereaza creantele, avocatii recomanda Asociatiilor de proprietari sa inscrie la Cartea Funciara privilegiul pe care legea il acorda asupra sumelor datorate cu titlu de contributie la cheltuieli. Legea nr.230/2007 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari instituie in favoarea asociatiei un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu pentru pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

Angela Damian, Avocat, SCA Cosma si Asociatii

Pentru a fi opozabil celorlalti creditori acest privilegiu imobiliar trebuie inscris in cartea funciara, dupa cum prevad dispozitiile art. 29 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007.

Acest privilegiu imobiliar este convertit intr-o ipoteca legala prin art.78 alin. (3)din Legea nr. 71/ 2011 de la data intrarii in vigoare a NCC. In acord cu aceasta prevedere dispozitiile art. 2342 alin. (2) din NCC instituie unele regului speciale in materia concursului dintre privilegii si ipoteci.

In ipoteza in care privilegiul la care ne referim a fost inscris in timp util in Cartea funciara, respectiv inainte de inceperea executarii silite a apartamentului de catre un alt creditor , pentru a- l putea valorifica, presedintele asociatiei de proprietari trebuie sa cunoasca si sa respecte unele dintre normele de procedura civila ce reglementeaza executarea silita imobiliara.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a NCPC, „ (1)Dispozitiile Codului de procedura civila se aplica numai proceselor si executarilor silite incepute dupa intrarea acestuia in vigoare . (2) Procesele incepute prin cereri depuse, in conditiile legii, la posta, unitati militare sau locuri de detinere inainte de data intrarii in vigoare a Codului de procedura raman supuse legii vechi , chiar daca sunt inregistrate la instanta dupa aceasta data.”

Prin urmare, presedintele asociatiei de proprietari va trebui sa respecte normele de procedura aplicabile in functie de momentul declansarii procesului sau executarii silite-atunci cand se urmareste executarea silita a altui titlu executoriu decat o hotarare judecatoreasca- in care urmeaza sa intervina pentru satisfacerea creantei asociatiei de proprietari.

Rezulta ca sunt, din acest punct de vedere, doua cazuri posibile:

1. Daca procesul civil ajuns in faza executarii silite a hotararii judecatoresti sau executarea silita a altui titlu executoriu a inceput anterior datei de 15 februarie 2013 atunci asociatia de proprietari care si-a inscris privilegiul imobiliar prevazut de art.51 din Legea nr. 230/ 2007 in cartea funciara va trebui sa respecte normele de procedura civila ce reglementeaza exectarea silita din vechiul CPC.

Ne vom opri in cele ce urmeaza doar la dispozitiile CPC referitoare executarea silita ce intereseaza in ipoteza luata in discutie, si anume executarea silita a unui apartament din condominiu pentru care proprietarul acestuia nu si-a indeplinit obligatia de plata a cotei ce-i revine din cheltuielile asociatiei de proprietari.

Astfel, potrivit art. 500 alin.(3) din vechiul CPC, odata cu inceperea procedurii de vanzare silita prin stabilirea pretului imobilului „ executorul va cere biroului de carte funciara sa-i comunice  drepturile reale și alte sarcini ce greveaza imobilul urmarit. Titularii acestor drepturi vor fi instiintati despre executare si vor fi citati la termenele fixate pentru vanzarea imobilului.”

Dispozitiile art. 504 alin. (1) pct. 10 stabilesc obligatia executorului judecatoresc ca, in termen de cinci zile de la stabilirea pretului imobilului, sa intocmeasca si sa afiseze publicatia de vanzare a acestuia, care va cuprinde printre alte mentiuni invitatia pentru toti cei ce pretind vreun drept asupra imobilului de a anunta despre aceasta pe executor inainte de data stabilita pentru vanzare.

Ratiunea stabilirii acestor obligatii rezida in necesitatea de a oferi celor care au drepturi asupra imobilului urmarit posibilitatea de a-si apara sau realiza aceste drepturi in cadrul executarii silite pornite de un alt creditor. In aceasta categorie de participanti la executarea silita se afla si asociatia de proprietari care si-a inscris privilegiul imobiliar in Cartea funciara.

 Pentru situatia in care executarea silita a fost pornita de mai multi creditori sau in cazul in care, pana la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, au depus si alti creditori titlurile lor, art. 563 din vechiul CPC stabileste ordinea de preferinta pe care trebuie sa o respecte executorul judecatoresc la distribuirea sumei.

 Art. 564 CPC indica locul pe care-l ocupa in orinea de preferinta amintita creantele garantate, respectiv inaintea creantelor prevazute la art. 563 alin.(1) lit. b).

Aceasta ordine de preferinta fiind una de drept comun, trebuie sa se tina seama si de reglementarile speciale in materie , cum este, de exemplu, cazul celor consacrate de art. 170 si art. 171 C.proc. fisc.

 Prin acestea se stabileste ca creantele fiscale privilegiate care indeplinesc conditia de publicitate vor fi satisfacute inaintea celorlalte creante garantate.

Potrivit legislatiei actuale (art.153 teza a II-a din Legea nr. 71/2011) momentul dobandirii rangului de preferinta acordat statului este momentul la care preferinta a fost facuta publica prin orice mijloc prin care preferinta a putut fi cunoscuta de orice persoana interesata, mai ales de ceilalti creditori.

Dupa 15 zile de la data depunerii sumei de catre adjudecatarul imobilului executorul va proceda la distribuirea sumei, citand pentru aceasta partile si pe creditorii care si-au depus titlurile, conform art. 569 alin.(1).

Pentru a le asigura participarea la distribuirea pretului obtinut din vanzarea silita a bunului, art. 569 alin.(2) obliga executorul sa incunostinteze din oficiu pe creditorii in favoarea carora bunul executat a fost grevat de un drept de ipoteca sau de alte drepturi reale dobandite dupa inscrierea vreunei garantii reale asupra bunului respectiv, despre care a aflat in conditiile art.500 alin. (3), ca au dreptul sa participe la distribuirea sumei obtinute.

Fata de prevederea ca executarea silita a privilegiului imobiliar al asociatiei de proprietari se poate realiza numai in baza unei hotarari judecatoresti care constituie titlu executoriu , conform art. 30 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007, consideram ca creanta asociatiei este una supusa conditiei suspensive ce consta in obtinerea respectivului titlu executoriu.

Devin astfel aplicabile dispozitiile art. 567 alin.(1), (2), (3) CPC, potrivit carora in cazul creantei conditionale , daca conditia este suspensiva doua solutii pot fi adoptate la distribuirea pretului:

-suma cuvenita creditorului va fi distribuita creditorilor care vin dupa acesta in ordinea de preferinta, daca acestia vor da o cautiune sau vor constitui o ipoteca pentru a garanta restituirea sumei primite in caz de indeplinire a conditiei;

-in cazul in care creditorii respectivi nu dau o cautiune sau nu constituie o ipoteca , suma se va consemna la Trezoreria Statului sau la C.E.C. Bank sau la orice institutie bancara pana la indeplinirea conditiei suspensive.

Facem precizarea ca Legea de aplicare a NCPC impune , prin art.5 , ca dispozitiile NCPC referitoare la titlurile executorii sa se aplice si hotararilor/inscrisurilor care au fost pronuntate/ intocmite inainte de intrarea in vigoare a NCPC.

Trebuie stiut ca cel nemultumit de modul stabilit pentru eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare poate cere executorului sa consemneze obiectiunile sale in procesul-verbal intocmit de indata despre eliberarea sau distribuirea sumei. Acest proces-verbal poate fi contestat in termen de 3 zile, contestatia suspendand de drept eliberarea sau, dupa caz, distribuirea. Judecata ei se va face de urgenta si cu precadere, cu citarea in termen scurt, dupa cum arata art.570 alin. (2).

Dupa intocmirea procesului-verbal respectiv niciun creditor nu mai poate cere sa participe la distribuirea sumei rezultate din executarea silita.

In fine, daca asociatia de propritari a fost vatamata prin executare prin neindeplinirea de catre executor a obligatiilor sale fata de aceasta in timpul executarii silite, exceptand cazul in care doar modul de distribuire a sumei este vatamator pentru interesele asociatiei, caz in care am vazut ca exista posibilitatea contestarii procesului-verbal, asociatia poate face contestatie la executare in baza art. 399, impotriva actelor de executare indeplinite fara respectarea formelor legale, in termen de 15 zile de la data cand a luat cunostinta de actul pe care il contesta, potrivit art.401 alin. (1) lit.a).

2. Pentru cazul proceselor in cadrul carora se executa silit hotararile ce constituie titlu executoriu sau al executarii silite a altor titluri executorii incepute dupa data de 15 februarie 2013, trebuie avute in vedere normele care reglementeaza executarea silita in NCPC.

Odata cu declansarea executarii silite, executorul ,asa cum prevede art.835 alin.(2),va cere biroului de cadastru si publicitate imobiliara sa ii comunice drepturile reale si alte sarcini care greveaza imobilul urmarit, precum si alte drepturi de preferinta inscrisa in folosul altor persoane.Titularii acestor drepturi vor fi instiintati despre executare si vor fi citati la termenele fixate pentru vanzarea imobilului.

NCPC consacra regula potrivit careia orice creditor al debitorului urmarit poate sa intervina in procedura de executare silita in curs de desfasurare pana la data fixata de catre executor a termenului pentru valorificarea bunurilor urmaribile, iar dupa depunerea sau consemnarea  sumelor realizate din urmarire poate sa participe la distribuirea acestora, asa cum reiese din art.689 si art.690 NCPC.

Dispozitiile art. 691 reglementeaza procedura ce trebuie indeplinita de creditorii neurmaritori pentru a interveni intr-o excutare silita in curs de desfasurare, aratand care trebuie sa fie continutul cererii de interventie, unde se depune, ce inscrisuri trebuie atasate la aceasta, procedura de solutionare a cererii de catre instanta de executare.

Importante pentru asociatia de proprietari sunt prevederile alin.(4), (5), (6) ale art. 691 care dau o solutie noua fata de reglementarile anterioare in ipoteza in care cererea de interventie se sprijina pe o creanta ce nu este constatata prin titlu executoriu.

Astfel, instanta investita cu cererea de interventie ii va „convoca” pe debitor si creditor in camera de consiliu, pentru a-l intreba pe debitor daca recunoaste creanta invocata de creditor. Daca acesta va recunoaste existenta creantei , instanta va lua act despre acest fapt, admitand implicit si cererea de interventie.

Textul de lege impune prezenta in persoana a debitorului ori a reprezentantilor legali sau conventionali ai acestuia la termenul de judecata fixat de instanta, lipsa debitorului , in persoana sau prin  reprezentant, fiind sanctionata prin aceea ca se va considera ca debitorul recunoaste toate creantele reclamate prin cererile de interventie.

Daca debitorul contesta, in tot sau in parte, creanta invocata de creditor in cererea de interventie, creditorul poate sa solicite instantei sa dispuna executorului judecatoresc ca sumele reclamate sa fie puse deoparte, cu conditia introducerii ,in termen de cinci zile de la momentul contestarii creantei, a actiunii in justitie in scopul obtinerii titlului executoriu pentru creanta respectiva. O alta conditie de admisibilitate a cererii de suspendare a distribuirii sumelor consta in achitarea de catre creditorul intervenient a unei cautiuni , in cuantumul reglementat de art. 718 alin.(2)NCPC.

Ca si in reglementarea anterioara, publicatiile de vanzare trebuie sa cuprinda, conform art.838 alin.(1) lit. j), somatia pentru toti cei care pretind vreun drept asupra imobilului sa il anunte executorului inainte de data stabilita pentru vanzare, in termenele si sub sanctiunile prevazute de lege.De asemenea, cate un exemplar de pe publicatia de vanzare se va comunica si creditorilor ipotecari inscrisi in Cartea funciara.

Termenul de depunere a titlurilor de creanta ,in vederea distribuirii sumei rezultate din vanzare,este stabilit conform art.868, iar modul de depunere a acestora este reglementat de art. 869.

Caracter de noutate au prevederile art. 875 care reglementeaza o incercare de conciliere obligatorie in cazul in care unul/unii creditori au formulat obiectiuni ,in scris, in termen de cinci zile de la comunicarea proiectului de distribuire intocmit si comunicat conform art.873 si art. 874. 

Dupa expirarea termenului de depunere a titlurilor de creanta ori, dupa caz, dupa solutionarea obiectiunilor , executorul se va pronunta platii sumei rezultate din executare prin incheiere.

In acest moment asociatia de proprietari se poate afla in una din urmatoarele situatii:

1. daca a facut cerere de interventie, in baza art.689 alin. (2) pct.1, avand deja o hotarare judecatoreasca definitiva , creanta sa privilegiata va fi platita ca o creanta ipotecara, adica dupa rangul obtinut prin inscrierea in cartea funciara;

2. daca a facut cerere de interventie, in temeiul art. 689 alin.(2) pct.3, avand doar un drept de garantie asupra bunului vandut conservat in conditiile legii, urmeaza sa-i fie platita creanta sa ipotecara daca debitorul nu a contestat creanta cu ocazia solutionarii cererii de interventie, incheierea de admitere a interventiei fiind titlul executoriu ;

 3. in ipoteza de la punctul precedent , daca debitorul a contestat cu ocazia solutionarii cererii de interventie creanta asociatiei de proprietari, plata creantelor contestate se va face conform art. 882 NCPC ;

4. in cazul in care asociatia de proprietari nu a facut cerere de interventie, ci doar a depus in termenul comunicat de executor titlul de creanta, daca acesta nu e o hotarare judecatoreasca definitiva, devin incidente dispozitiile art.880 (2) si (3) , referitoare la plata creantelor afectate de o conditie suspensiva (in speta conditia suspensiva consta in obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive care sa constituie titlu executoriu pentru creanta respectiva).

Se poate observa ca, fata de reglementarea anterioara, exista si posibilitatea obtinerii unui titlu executoriu mult mai repede , in cadrul procedurii de solutionare a cererii de interventie, in cazul recunoasterii creantei de catre debitor.

facebook printeaza
Autor: Angela Damian, Avocat, SCA Cosma si Asociatii