Siteul Executari.com foloseste cookies. Continuarea navigarii pe acest site se considera acceptare a politicii de utilizare a cookies. Afla mai multe accesand POLITICA COOKIES [X]
FILTRE DE CĂUTARE
Interval preț (în Euro)
-
cu poze   cu hartă   cu preţ redus
CALENDAR LICITAȚII
ANUNȚURILE ZILEI
PUBLICITATE
Cine plateste restantele unui apartament executat silit
7-Mar-2013 | Sursa:
Legea protejeaza asociatiile de proprietari impotriva celor care nu-si platesc cotele de contributie, instituind un privilegiu special imobiliar cu rang prioritar in favoarea asociatiei, asupra apartamentelor si a altor spatii individuale ale proprietarilor din condominiu.

Angela DAMIAN, Avocat SCA Cosma si Asociatii

In ipoteza executarii silite a unui apartament din condominiu, atunci cand proprietarul acestuia nu si-a indeplinit obligatiile de plata fata de asociatia de proprietari, se pune problema de a sti in sarcina cui se afla restantele la intretinere: raman in sarcina debitorului lor dupa ce acesta pierde proprietatea apartamentului , vor fi achitate din sumele obtinute in urma executarii silite sau vor trece in sarcina adjudecatarului apartamentului vandut silit.

Raspunsul este dat de dispozitiile art.51 alin.(1) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari , potrivit carora ”Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.”

Asadar, legea protejeaza asociatiile de proprietari impotriva proprietarilor care nu-si platesc cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari din care fac parte, instituind un privilegiu special imobiliar cu rang prioritar in favoarea asociatiei asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu.

Art.2333 din NCC defineste privilegiul ca fiind preferinta acordata de lege unui creditor in considerarea creantei sale. Acelasi act normativ stabileste, prin dispozitiile art.2335, prioritatea creantelor privilegiate fata de celelalte creante.

Art. 864 din NCPC stabileste ordinea de preferinta in care se vor satisface creantele in ipoteza in care la executarea silita participa mai multi creditori, urmaritori sau intervenienti. Aceasta ordine de preferinta este menita sa satisfaca in mod prioritar anumite creante , in functie de importanta pe care legiuitorul a acordat-o fiecarei clase de creditori reglementate la alin.(1) lit.a)-j).

Inainte, insa, ca executorul judecatoresc sa aplice ordinea de preferinta reglementata de art.864 din NCPC ,el va verifica daca nu exista si creditori care au ,asupra bunului vandut, un drept de gaj, ipoteca sau alte drepturi de preferinta conservate, in conditiile prevazute de lege, ce confera prioritate la distribuirea sumei rezultate din vanzarea bunului , conform art.866 din NCPC. Creantele astfel garantate vor fi achitate inaintea creantelor prevazute la art. 864 alin. (1) lit. c) NCPC, in ipoteza in care sumele ce urmeaza a fi distribuite provin din bunurile ce garantau aceste creante.

NCC, prin dispozitiile art.2342, indica modalitatea de solutionare a concursului cauzelor de preferinta, stabilind, printre altele, ca „creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare daca isi inscrie privilegiul in cartea funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa”.

In cazul privilegiului imobiliar cu rang preferential la care ne referim, art. 27 din HG 1588/ 2007-Norme metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 prevede ca „Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare  prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, si in Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare”.

Potrivit art. 28 din HG 1588/2007, privilegiul imobiliar se inscrie la cererea presedintelui asociatiei de proprietari.

Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrierii, indicarea actului sau a actelor in masura sa justifice cererea, localitatea in care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.

In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie inscris in vechile registre de publicitate imobiliara, in conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata.

La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe listele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata. Cererea si extrasele de pe listele de plata, vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si a prenumelui acestora.

Operatiunile de publicitate imobiliara in acest caz sunt scutite de taxa de timbru, potrivit art.51 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.

Art. 29 din Normele de aplicare a Legii nr. 230/2007 stabileste ca privilegiul imobiliar al asociatiei de proprietari este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara.

Ratiunea prevederilor acestui articol consta in protejarea , in cadrul procedurilor de executare silita, a creditorului care a manifestat diligenta in privinta asigurarii satisfacerii creantei prin inscrierea cauzei de preferinta in registrele de publicitate.

Art.30 din Normele de aplicare a Legii nr. 230/2007 stabileste ca executarea silita a privilegiului imobiliar se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti. Asadar inscrierea in cartea funciara a privilegiului imobiliar trebuie sa fie completata de obtinerea unei hotarari judecatoresti, care constituie titlu executoriu, pentru a conduce la executarea silita a privilegiului.

Trebuie observat, insa, si art.78 din Legea nr.71/2011 care in alin. (3) prevede ca de la data intrarii in vigoare a NCC, privilegiile speciale imobiliare prevazute in legi speciale devin ipoteci legale si vor fi supuse regimului prevazut de NCC pentru ipoteci legale. Unul din efectele juridice ale acestei convertiri consta in modalitatea in care se stabileste rangul de preferinta al creantelor garantate, respectiv pe baza regulii prior tempore, potior iure. In acest sens sunt si regulile speciale reglementate in materia concursului intre privilegii si ipoteci de NCC, prin art.2342 alin.(2).

Din cele aratate pana acum conchidem ca, in cazul in care presedintele asociatiei de proprietari a inscris privilegiul imobiliar prevazut de art.51 din Legea nr. 230/2007 in Cartea funciara, se pot ivi urmatoarele situatii:

  • daca inscrierea privilegiului este anterioara inscrierii ipotecii care se executa silit, restantele la intretinere vor fi achitate cu prioritate fata de creanta ipotecara, bineinteles cu conditia respectarii normelor care reglementeaza procedura executarii silite.
  • atunci cand inscrierea privilegiului este ulterioara inscrierii ipotecii, potrivit legii privilegiul nu este opozabil creditorului ipotecar, urmand ca satisfacerea restantelor la intretinere sa se faca dupa plata creantei ipotecare, care are in acest caz rang prioritar; daca sumele rezultate din vanzarea silita sunt insuficiente pentru acoperirea acestor creante, diferenta de datorie, inclusiv restantele la intretinere raman in sarcina debitorului urmarit, care ramane obligat cu restul patrimoniului sau, in termenul legal de prescriptie.
  •  in cazul in care executarea silita se face la cererea creditorilor chirografari, restantele la intretinere vor fi achitate din sumele rezultate din vanzarea silita a apartamentului dupa plata cheltuielilor de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute si a cheltuielilor de inmormantare, daca este cazul.

Daca insa privilegiul imobiliar la care ne referim nu a fost inscris in Cartea funciara, creditoarea restantelor la intretinere , asociatia de proprietari, nu poate interveni in cursul executarii silite pornite de alt creditor in baza art. 689 alin.(2) pct. 1 sau 3, ci va putea sa urmareasca restul patrimoniului debitorului, dupa obtinerea unei hotarari judecatoresti.

Fata de cele aratate mai sus, dar si avand in vedere art. 856 din NCPC, precizam ca datoriile restante la intretinere NU pot in nici un caz sa cada in sarcina adjudecatarului, acesta dobandind bunul adjudecat liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta. 

Continuare: Cine plateste restantele unui apartament executat silit II

facebook printeaza
Autor: Angela DAMIAN, Avocat SCA Cosma si Asociatii